Mancano all’appello quasi 10 milioni di abitazioni in Europa; oltre 1,3 milioni in Italia. E’ il dato di un recente rapporto di Housing Europe. In uno scenario di crescente inflazione e redditi sotto pressione, tra overtourism e diseguaglianze, il tema casa va oltre il semplice settore edile e diventa croce e delizia di coesione sociale. Perché senza un sistema abitativo accessibile, le città non funzionano, le economie rallentano, la competitività diminuisce.

Ne hanno parlato ieri a Milano Alessandra Albarelli, direttrice di Riva del Garda Fierecongressi; Laura Risatti, project Leader di REbuild; Ezio Micelli, presidente del Comitato Scientifico REbuild 2026 e membro dell’Advisory Board della Commissione Ue per il Piano Casa.

La 12° edizione di Rebuild – in agenda per il 12-13 maggio prossimi a Riva del Garda – verterà appunto sulla necessità di ripensare l’abitare: un sistema olistico che superi il concetto di casa come commodity di mercato per abbracciare invece la visione di un’infrastruttura economico-sociale che coniuga benessere e qualità della vita, mobilità e accessibilità dei costi.

Non a caso, l’abitare è tornato alla ribalta nel dibattito europeo. E con urgenza. Non solo in termini di efficientamento e case green. Bruxelles ha presentato a dicembre il primo Piano europeo per l’abitazione accessibile, un pacchetto strategico che riflette il necessario cambio di passo, riconoscendo l’housing come priorità innanzi tutto politica.

“Per molti anni abbiamo pensato la casa come un problema risolto. Prendo una data in particolare: il 1998. Da quel momento la casa esce dal regime controllato. Si esce dall’equo canone e si dice: ‘problema casa risolto’. E dunque la casa diventa una merce come le altre. […] Oggi dobbiamo riconcettualizzare, dobbiamo fare uno sforzo per pensare la casa diversamente e pensarla come infrastruttura”, è stato l’incipit eloquente del professor Ezio Micelli.

Rebuild 2025 aveva già visto il lancio di un ‘manifesto’ sul futuro delle costruzioni. L’edizione di quest’anno alza l’asticella, dove il ‘costruito’ è una tessera di un mosaico più ampio, in linea con le indicazioni dell’Ue. Nell’ottica di un remix, nel ‘frullatore’ si mettono cinque ingredienti che legano la visione di insieme sull’housing: Politiche, Capitali, Regole, Costruire, Abitare.

“Se i numeri descrivono una tensione crescente, la sfida dei prossimi anni sarà di trasformare questa pressione in un’occasione di ripensamento strutturale dell’abitare – nel segno dell’Housing Remix – capace di coniugare accessibilità, sostenibilità, vivibilità, coesione e sviluppo urbano. A REbuild offriremo una visione sistemica sul tema”, ha commentato Alessandra Albarelli.

La portata del fenomeno

Il problema non è solo italiano. Stando a Eurostat e Commissione, in 10 anni (2015-2025), i prezzi delle abitazioni dell’Unione sono schizzati anche ben oltre il +50%, facendo registrare picchi superiori al 100% in Ungheria, Lituania e Portogallo.

Sul fronte degli affitti la situazione non appare migliore: per il 10% dei cittadini europei, il costo dell’affitto supera il 40% del reddito. L’edilizia sociale, da parte sua, retrocede e rappresenta oggi il 6-7% del patrimonio abitativo, contro l’11% nel 2010.

La crisi abitativa appare come il risultato di molteplici concause, tra politiche pubbliche, disponibilità finanziaria, urbanistica, capacità produttiva, metamorfosi nei modelli di vita.

“Se non abbiamo buone infrastrutture, non riusciamo a vivere insieme, non riusciamo a progredire socialmente, non riusciamo a tenerci insieme. Le società che non riescono a risolvere il tema della casa come infrastruttura hanno un problema di crescita. Perché se non riescono ad avere città aperte, allora non riescono nemmeno ad accogliere le persone che intendono viverci. E le città sono anche luoghi di massima produttività e di crescita collettiva”. Risuonano taglienti le parole di Ezio Micelli nell’ambiente casual della Cariplo Factory a Milano.

Le trasformazioni sociali in atto — dal calo demografico alla riduzione dei componenti per famiglia — esasperano l’emergenza abitativa delle nuove generazioni. Se in diversi Paesi europei sette giovani su dieci convivono ancora con i genitori, il settore universitario italiano conferma il divario: appena 80.000 posti letto a fronte di 2 milioni di studenti: una copertura del 4% contro una media europea del 16%.

Cinque tessere per fare il mosaico

Affinché il concetto di casa passi da commodity di consumo a vera e propria infrastruttura sociale, è necessaria una visione integrata in grado di ricucire i vari filoni. La disponibilità abitativa si intreccia con la capacità produttiva. La capacità produttiva con la disponibilità finanziaria, i costi di costruzione o ristrutturazione con i prezzi delle abitazioni, le politiche pubbliche con quelle urbanistiche. Una riflessione vera sul futuro dell’abitare deve chiamare al confronto tramite lo scambio di idee, di best practice, di ispirazione.

Politiche. Con un Piano che punta ad affrontare l’emergenza attraverso l’aumento degli alloggi popolari e la mobilitazione di nuovi capitali, Bruxelles affronta anche i nodi critici delle metropoli, come la stretta sugli affitti brevi e la lotta allo spopolamento dei centri storici. Ma il problema non può essere risolto solo dall’alto: serve costruire continuità attraverso un ecosistema integrato che dialoghi soprattutto a livello locale.

Capitali: La crisi abitativa non si riflette solo in carenza di alloggi nelle aree dinamiche, ma anche nel paradosso di immobili inutilizzati e mancanza di accesso ai fondi. Per sbloccare la rigenerazione urbana serve un mix di capitali pubblici, privati e sociali. In questo scenario, la finanza sociale diventa l’architrave del sistema. Il tema dovrà essere risolto attraverso meccanismi di cofinanziamento: capitali a basso rendimento e basso rischio. La possibilità è quindi di attivare economie che non abbiano a che fare con una dimensione prettamente speculativa.

Regole: La complessità burocratica italiana frena lo sviluppo dell’abitare, lasciando inutilizzate circa 70.000 case popolari bisognose di riqualificazione. Per superare la paralisi, non serve una deregolazione selvaggia, ma una governance integrata che armonizzi urbanistica e politiche sociali. Rebuild 2026 pone al centro la riforma della funzione regolatoria per trasformare le norme in motore di rigenerazione e per restituire competitività ai territori, sbloccando il patrimonio pubblico esistente.

Costruire: La disponibilità abitativa è legata alla capacità produttiva. L’industrializzazione edilizia è un salto tecnologico necessario per conciliare efficienza, sostenibilità e riduzione dei costi, anche tramite prefabbricati e moduli off-site. Adottando processi seriali, è possibile accelerare i tempi e abbattere i costi di produzione. In questo scenario, l’edilizia si conferma un comparto strategico per la sovranità europea: ogni euro investito nella casa rimane nell’economia continentale, consolidando la base industriale europea e alimentando un volano di crescita che protegge il valore del territorio dalle fluttuazioni dei mercati globali.

Abitare: Quali sono le forme di housing che rispondono alle nuove esigenze della società? l’abitare si evolve verso modelli ibridi e collettivi — dal cohousing al senior living — trasformando il riuso di patrimoni dismessi come ex caserme o conventi in spazi di aggregazione intergenerazionale. Rebuild 2026 esplora questa metamorfosi dove il progetto immobiliare diventa infrastruttura sociale, capace di generare nuove forme di comunità, anche ricorrendo a strumenti di innovazione tecnologica e di robotica.