patrimonio immobiliare indagine Gabetti Abaco

Il patrimonio immobiliare italiano è obsoleto, si ritiene che oltre il 50% abbia più di 45 anni e circa il 60% si trovi in classe energetica G o F, quindi da riqualificare.

Questi sono solo alcuni dei dati che emergono dall’indagine condotta dall’Ufficio studi Gabetti e Abaco team, società del gruppo che opera nella consulenza e gestione tecnica immobiliare. Gabetti ha analizzato un campione di oltre 140 mila dati immobiliari riguardanti unità residenziali, raccolti tra il 2017 e il 2020 da parte di Abaco, che ha un Osservatorio sul mercato residenziale che analizza e valuta migliaia di unità immobiliari.

Oltre il 50% degli edifici è da riqualificare

La metà degli edifici del campione preso in analisi comprende unità immobiliari all’interno di edifici costruiti prima del 1975, ovvero antecedenti alla Legge 373/1976, prima normativa vincolante sulle caratteristiche costruttive degli edifici in termini di risparmio energetico. Circa il 30% di questi costituisce la quota che comunemente viene identificata come “ante 1967”.

Eppure, solo il 3% del campione ha subito interventi di ristrutturazione degni di nota, ovvero tutti quei tipi di interventi che riguardano manutenzioni che rilascino un titolo abilitativo.

Cresce l’abusivismo in Italia 

Istat nel suo report “Bes 2020 – Il benessere equo e sostenibile in Italia riporta che: dal 2008 al 2019 l’indice di abusivismo è salito di quasi 3 punti percentuali nel nord, passando da 3,2 a 5,9%; di 11 punti al centro dove si passa dal 6,5 a 17,5%. Chiudiamo con oltre 20 punti del sud passato dal 24,6 al 45,2. 

Le rilevazioni pubbliche mostrano che oltre il 50% degli immobili presenta irregolarità che vanno dalle più lievi a vere e proprie forme di abusivismo edilizio, che hanno poi delle conseguenze sui processi di riqualificazione che riguardano le forme di agevolazione fiscale. 

Lo stato manutentivo

Lo stato della manutenzione risulta buono per la singola unità immobiliare e medio per l’intero stabile: i fabbricati in 8 casi su 10 sono in condizioni medie, mentre le unità abitative per il 18% sono ottime e per il 60% buone. Questo è indice di cura e attenzione per la propria unità immobiliare, meno per le parti comuni condominiali, come ad esempio la facciata. Sicuramente, le singole unità immobiliari possono effettuare i lavori con maggiore velocità e in piena autonomia e anche le nuove forme di incentivazione fiscale per gli interventi di efficientamento energetico stanno favorendo la riqualificazione della singola unità piuttosto che dell’edificio nel suo complesso. 

Aumentano i materiali sostenibili per le costruzioni

Materiali costruttivi

Un materiale può definirsi sostenibile quando la valutazione del suo impatto ambientale è ridotta ai minimi termini, ovvero: minore è il suo dispendio di energia e la produzione di rifiuti durante tutto l’arco di vita, tanto più sarà sostenibile. 

Dal campione analizzato risulta che circa il 70% degli immobili ha la sua struttura portante in calcestruzzo. Le sue proprietà permettono di far consumare dal 5% al 15% in meno di energia per il riscaldamento rispetto a un edificio realizzato con materiali leggeri. Il 17,4% degli edifici è invece costruito in muratura e il 12% in tipologia mista. Pochissimi gli edifici in legno e in cemento armato prefabbricato che garantiscono il massimo risparmio energetico. 

L’efficienza energetica

Circa il 60% degli immobili si trova in classe G o F. Questo dato indica che nessun intervento di riqualificazione energetica lo ha riguardato. 

Come sottolinea Enea, ciò evidenzia l’inadeguatezza del parco edilizio esistente. Con l’effetto che oltre il 25% degli edifici realizzati negli anni ‘60, riportino consumi annuali da un minimo di 160 kWh/mq anno a oltre 220 kWh/mq. 

Il 55% degli edifici residenziali italiani risale agli anni ’60 e il 4% a prima del 1919 e circa un quarto di questi edifici non ha mai subito interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica.

Lo spaccato regionale

spaccato regionale

Sul campione regionale emerge una prevalenza di edifici dotati di Ape (Attestato di prestazione energetica) in Lombardia, qui il 13% degli immobili è in classe A o oro. A livello relativo, il Trentino Alto Adige detiene la maggior quota di edifici efficienti, pari al 39% di quelli presi in considerazione. Delle unità analizzate in Veneto e Valle d’Aosta, tra quelle dotate di Ape, circa il 20% presenta una classe del gruppo A. Il Trentino ha anche recepito l’aggiornamento della direttiva europea sugli edifici ed esteso il “bonus energia” fino al 31 dicembre 2021.

Su questi dati, specifica Enrico Carraro, responsabile tecnico Loans di Abaco Team, “oltre all’ovvio fattore geografico, impattano anche i dispositivi legislativi (recepiti localmente) circa i requisiti minimi di prestazione degli interventi di nuova edificazione. Entrambe le regioni, infatti, sono dotate di regolamenti e procedure, di livello regionale per la Valle d’Aosta e provinciale per il Trentino Alto Adige, al fine di agevolare l’applicazione della normativa relativa all’efficienza energetica, supportare e agevolare i comuni”. 

Il riscaldamento

Quasi l’80% del campione risulta dotato di riscaldamento autonomo, tipologia maggioritaria e preferita nell’ambito degli immobili oggetto di transazione. La tipologia a metano risulta quella prevalente nel campione, pari al 90%.

Bassa la pericolosità idraulica

Il 90% del campione presenta una pericolosità idraulica bassa, ovvero la probabilità che piogge abbondanti possano provocare un’alluvione o frana. Questa osservazione si riferisce al fatto che determinati fenomeni siano limitati solamente a particolari aree geografiche e territori specifici. 

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