Il diritto alla casa è una priorità assoluta dell’agenda comunitaria: con la comunicazione European Affordable Housing Plan, la Commissione Europea riconosce che quella che stiamo vivendo non è più soltanto una questione immobiliare, ma una vera e propria crisi sociale che minaccia la coesione e la competitività del continente. Il documento cita le parole della Presidente von der Leyen per sottolineare come, per troppi cittadini, l’abitazione sia diventata fonte di debito e incertezza anziché di sicurezza. Attraverso questo piano, l’esecutivo UE punta a incrementare l’offerta, attivare riforme strutturali e sostenere le categorie più colpite, come i giovani e i lavoratori dei servizi essenziali.
Housing: radiografia di un’emergenza continentale
I dati contenuti nel rapporto delineano uno scenario allarmante: tra il 2013 e il 2024 i prezzi delle case nell’Unione sono cresciuti di oltre il 60%, superando ampiamente l’aumento dei redditi delle famiglie, mentre gli affitti sono saliti mediamente del 20%, con picchi molto più alti per i nuovi contratti. A fronte di questa domanda crescente, l’offerta è crollata drasticamente: i permessi di costruzione residenziale sono diminuiti del 22% dal 2021 e gli investimenti sono rimasti stagnanti per un decennio a causa dei costi elevati e della burocrazia.
La Commissione EU stima che per colmare il divario attuale siano necessari più di due milioni di nuove case all’anno, il che richiede l’aggiunta di 650.000 unità rispetto al ritmo attuale, con un fabbisogno finanziario annuo di circa 150 miliardi di euro. Questa scarsità colpisce ormai non solo le fasce più vulnerabili, ma anche insegnanti, infermieri e forze dell’ordine, impossibilitati a vivere nelle comunità in cui prestano servizio.
Mobilitazione finanziaria massiccia per sbloccare i cantieri
Per rispondere a questa sfida finanziaria, l’Unione Europea mette in campo fondi esistenti e nuovi strumenti. Nel quadro finanziario attuale sono già stati mobilitati almeno 43 miliardi di euro tramite i Fondi di Coesione, InvestEU e NextGenerationEU. Tuttavia, la vera svolta è rappresentata dalla creazione della nuova piattaforma di investimento pan-europea per gli alloggi accessibili e sostenibili, operativa dal terzo trimestre del 2026, che vedrà le banche promozionali nazionali impegnarsi a investire 375 miliardi di euro entro il 2029.
Il piano prevede inoltre la revisione delle norme sugli aiuti di Stato per i Servizi di Interesse Economico Generale (Sieg), eliminando i tetti di compensazione per l’edilizia abitativa accessibile e permettendo agli Stati membri di finanziare progetti senza dover attendere la notifica preventiva alla Commissione, facilitando così il sostegno a studenti e lavoratori a medio reddito.
Lotta alla speculazione e nuova regolamentazione per gli affitti brevi
Il piano interviene con decisione anche sulle distorsioni del mercato che sottraggono immobili all’uso residenziale di lungo periodo. Un punto centrale è la nuova iniziativa legislativa sugli affitti brevi (Short-Term Rentals – Str), prevista per la fine del 2026 all’interno dell’Affordable Housing Act. La Commissione intende fornire alle autorità locali poteri chiari e proporzionati per limitare la proliferazione di piattaforme turistiche nelle aree ad alta pressione abitativa, dove gli Str arrivano a rappresentare fino al 20% dello stock edilizio disponibile.
Parallelamente, verrà avviata un’analisi rigorosa sulle dinamiche dei prezzi per identificare comportamenti speculativi e la progressiva cosiddetta finanziarizzazione del mercato immobiliare, lavorando con gli Stati membri per migliorare la trasparenza sulla proprietà dei suoli e delle transazioni.
Riforme strutturali e la nascita di un’Alleanza Europea per la Casa
Il successo di questa strategia dipenderà dalla capacità dei singoli Paesi di attuare riforme profonde, dalla digitalizzazione dei sistemi di rilascio dei permessi, seguendo esempi come quello dell’Estonia o dei Paesi Bassi, fino alla revisione delle politiche fiscali. La Commissione monitorerà questi progressi attraverso il Semestre Europeo, fornendo raccomandazioni specifiche per aumentare la quota di edilizia sociale, che oggi nell’UE si attesta mediamente solo al 6-7% dello stock totale.
Per coordinare questo sforzo monumentale, nel 2026 verrà istituita la European Housing Alliance, un hub di cooperazione che riunirà istituzioni UE, governi nazionali e regioni per scambiare buone pratiche e modelli di finanziamento innovativi, culminando nel primo Summit Europeo sull’Abitazione.
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